Vom einzelnen Objekt bis zum Portfolio.

Privatvermögen, vermögensverwaltende Gesellschaft und gewerbliche Struktur unterscheiden sich grundlegend in der laufenden Besteuerung, in der Behandlung von Wertzuwächsen und in den Möglichkeiten der späteren Übertragung. Wir analysieren Ihre Ausgangslage und Ihre Ziele und entwickeln daraus die Struktur, die nicht nur heute, sondern über die gesamte geplante Haltedauer trägt – bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.

• Strukturierungsberatung vor dem Erwerb: Abwägung zwischen Privatvermögen, vermögensverwaltender und gewerblicher Struktur
• Steuerbelastungsvergleiche für die verschiedenen Erwerbsformen – laufende Besteuerung, Veräußerung und Übertragung in einer Gesamtbetrachtung
• Beurteilung der einkommen-, gewerbe-, körperschaft- und umsatzsteuerlichen Folgen der jeweiligen Struktur
• Steuerliche Würdigung der Finanzierungsstruktur und der Behandlung von Schuldzinsen
• Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit
• Steuerliche Begleitung der Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden, Gebäude und bewegliche Wirtschaftsgüter als Grundlage der Abschreibung
• Abstimmung der Struktur mit Ihren Notaren und Finanzierungspartnern

Wir erfassen Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und objektbezogene Aufwendungen strukturiert und digital, ordnen sie den richtigen Objekten zu und bereiten sie für die steuerliche Auswertung auf. Dabei arbeiten wir eng mit Ihrer Hausverwaltung zusammen: Sie übernimmt die kaufmännische und technische Verwaltung Ihrer Objekte, wir spiegeln die relevanten Daten in eine saubere steuerliche Erfassung. So greifen Verwaltung und Steuer reibungslos ineinander.

• Strukturierte, digitale Erfassung von Mieteinnahmen und objektbezogenen Aufwendungen
• Objektbezogene Auswertungen als Grundlage der Einkünfteermittlung und Ihrer eigenen Übersicht
• Übernahme und Verarbeitung der relevanten Daten aus den Abrechnungen Ihrer Hausverwaltung
• Saubere Zuordnung von Aufwendungen zu Erhaltungs- und Herstellungsaufwand bereits in der laufenden Erfassung
• Vorbereitung der Daten für die Anlage V und den Jahresabschluss von Immobiliengesellschaften
• Abstimmung der erfassten Daten mit Ihrer Hausverwaltung und Ihren Finanzierungspartnern
• Digitaler Beleg- und Datenaustausch für einen effizienten, ortsunabhängigen Ablauf

Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung folgt eigenen Regeln, und gerade die Abschreibung birgt erhebliche Gestaltungsspielräume: von der regulären Gebäude-AfA über die degressive und die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau bis zur erhöhten Abschreibung bei denkmalgeschützten Objekten. Mindestens ebenso bedeutsam ist die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und nur über die Nutzungsdauer abschreibbarem Herstellungsaufwand – eine Unterscheidung, die über die Steuerlast eines ganzen Jahres entscheiden kann und an der die Finanzverwaltung besonders genau hinsieht. Wir ermitteln Ihre Einkünfte sorgfältig und nutzen die zulässigen Abschreibungsmöglichkeiten konsequent aus.

• Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) für einzelne Objekte und ganze Portfolios
• Optimierung der Gebäudeabschreibung – lineare AfA, degressive AfA und Sonderabschreibungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten
• Prüfung erhöhter Abschreibungen bei Denkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten (§§ 7h, 7i EStG)
• Sachgerechte Abgrenzung von sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und zu aktivierendem Herstellungsaufwand – einschließlich anschaffungsnaher Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
• Berücksichtigung von Finanzierungskosten, Werbungskosten und Verlusten aus Vermietung
• Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht – insbesondere bei verbilligter Vermietung und bei Ferienwohnungen
• Erstellung der Anlage V und Abstimmung mit der übrigen steuerlichen Sphäre der Eigentümer

Im Privatvermögen entscheidet die zehnjährige Haltefrist des § 23 EStG darüber, ob ein Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt; bei Objekten, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, gelten besondere Erleichterungen. Wer dagegen häufiger und in zeitlicher Nähe kauft und verkauft, gerät schnell in die Nähe des gewerblichen Grundstückshandels – die Finanzverwaltung orientiert sich dabei an der sogenannten Drei-Objekt-Grenze. Mit dem Übergang zur Gewerblichkeit ändern sich die Rechtsfolgen grundlegend: Veräußerungsgewinne werden steuerpflichtig, es entsteht Gewerbesteuer, und auch zuvor steuerfreie Objekte können „infiziert" werden. Wir prüfen frühzeitig, auf welcher Seite dieser Grenze Sie stehen, und gestalten Verkäufe so, dass keine bösen Überraschungen entstehen.

• Prüfung der Steuerfreiheit privater Veräußerungsgeschäfte und der Zehnjahresfrist (§ 23 EStG)
• Beurteilung der Ausnahmen bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
• Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns einschließlich nachträglicher Anschaffungs- und Herstellungskosten
• Früherkennung und Vermeidung eines unbeabsichtigten gewerblichen Grundstückshandels – Würdigung der Drei-Objekt-Grenze und ihrer Ausnahmen
• Steuerliche Begleitung von An- und Verkäufen sowie von Projektentwicklungen
• Beurteilung der Folgen einer Entnahme oder Einlage von Grundstücken zwischen Privat- und Betriebsvermögen
• Steuerliche Planung des Veräußerungszeitpunkts mit Blick auf Fristen und Progression

Gerade bei der gewerblichen Vermietung kann es deshalb vorteilhaft sein, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren (§ 9 UStG) und sich so den Vorsteuerabzug zu sichern. Diese Entscheidung ist jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden, langfristig bindend und mit dem Risiko einer Vorsteuerberichtigung über zehn Jahre (§ 15a UStG) verbunden, wenn sich die Nutzung später ändert. Wir prüfen für jedes Objekt, ob die Option sinnvoll ist, und sorgen dafür, dass der Vorsteuerabzug auch über die Jahre Bestand hat.

• Prüfung der Vorteilhaftigkeit der Option zur Umsatzsteuer bei der Vermietung (§ 9 UStG)
• Sicherung des Vorsteuerabzugs aus Anschaffungs-, Herstellungs- und Erhaltungskosten
• Überwachung der Voraussetzungen für eine wirksame Option, insbesondere bei gemischt genutzten Objekten
• Berechnung und Überwachung von Vorsteuerberichtigungen über den Zehnjahreszeitraum (§ 15a UStG)
• Umsatzsteuerliche Würdigung von Geschäftsveräußerungen im Ganzen beim Verkauf vermieteter Objekte
• Beurteilung der umsatzsteuerlichen Behandlung von Bauleistungen und der Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers (§ 13b UStG)
• Erstellung der Umsatzsteuer-Voranmeldungen und -Jahreserklärungen für Ihre Immobilientätigkeit

Schenkung und Erbschaft von Grundbesitz unterliegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer, deren Höhe stark von der Bewertung des Objekts, von Freibeträgen und von der gewählten Gestaltung abhängt. Wer Vermögen zu Lebzeiten und in mehreren Schritten überträgt, kann Freibeträge wiederholt nutzen und die Belastung erheblich senken; auch der Nießbrauch und die Übertragung unter Vorbehalt von Rechten eröffnen Spielräume. Wir entwickeln mit Ihnen – und in enger Abstimmung mit Ihren Anwälten und Notaren – eine Übertragungsstrategie, die Ihr Immobilienvermögen steuerlich schonend in die nächste Generation führt und zugleich Ihre Versorgung sichert.

• Steueroptimierte Planung der Übertragung von Immobilienvermögen zu Lebzeiten und von Todes wegen
• Nutzung erbschaft- und schenkungsteuerlicher Freibeträge durch vorausschauende, gestaffelte Übertragung
• Steuerliche Würdigung von Nießbrauchs- und Vorbehaltslösungen sowie von Übertragungen gegen Versorgungsleistungen
• Beurteilung der Bewertung von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer
• Prüfung von Begünstigungen für vermietete Wohnimmobilien und für Immobilien im Betriebsvermögen
• Erstellung der Erbschaft- und Schenkungsteuererklärungen
• Abstimmung der steuerlichen Gestaltung mit der erb- und gesellschaftsrechtlichen Umsetzung durch Ihre Anwälte und Notare