Immobilie an Kinder übertragen: schenken oder vererben?
Eine Schenkung zu Lebzeiten hat einen großen Vorteil: Die Freibeträge von 400.000 € je Elternteil und Kind stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Wer sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehält, kann im Haus bleiben oder die Mieten weiter beziehen und senkt zugleich den steuerpflichtigen Wert.
Schenkung oder Erbschaft: die steuerlichen Unterschiede
Die Freibeträge und Steuersätze sind gleich. Der Unterschied liegt im Zeitpunkt. Eine Schenkung erlaubt es, die Freibeträge mehrfach zu nutzen. Sie friert zudem den Wert zum Schenkungszeitpunkt ein, spätere Wertsteigerungen entstehen beim Kind.
Für Ehegatten und Kinder kann im Erbfall dagegen das Familienheim steuerfrei bleiben (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG). Diese Befreiung gibt es bei einer Schenkung an Kinder nicht.
Die Zehnjahresfrist läuft von Zuwendung zu Zuwendung (§ 14 ErbStG): Liegen zwischen zwei Schenkungen volle zehn Jahre, steht der Freibetrag erneut zur Verfügung; liegen sie knapp darunter, werden beide Erwerbe zusammengerechnet. Ob sich eine gestaffelte Übertragung lohnt, hängt vom Vermögen, vom Alter der Beteiligten und von der Versorgung der Übergeber ab.
Nießbrauch und Wohnrecht
- Nießbrauch: Sie behalten die Nutzung der Immobilie. Sie wohnen selbst darin oder vermieten und erhalten die Mieten.
- Wohnrecht: Sie dürfen die Immobilie oder Teile davon selbst bewohnen.
In beiden Fällen wird der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts vom Wert der Immobilie abgezogen (§ 10 Abs. 6 ErbStG, §§ 13, 14 BewG). Je jünger der Schenker, desto höher der Abzug.
Eine Mutter, 68 Jahre, überträgt eine vermietete Wohnung mit einem steuerlichen Wert von 600.000 € an ihre Tochter und behält sich den Nießbrauch vor. Der Jahreswert des Nießbrauchs, also die Miete nach Abzug der Kosten, die die Mutter weiter trägt, beträgt 24.000 €. Der Kapitalwert ergibt sich aus Jahreswert × Vervielfältiger. Für eine 68-jährige Frau beträgt der Vervielfältiger bei Schenkungen ab dem 1. Januar 2026 11,725, der Kapitalwert also 281.400 €. Weil zu Wohnzwecken vermietete Immobilien nur mit 90 % angesetzt werden (§ 13d ErbStG), ist auch der Nießbrauch nur zu 90 % abziehbar: 540.000 € − 253.260 € = 286.740 €. Das liegt deutlich unter dem Freibetrag von 400.000 €.
Grunderwerbsteuer
Schenkungen und Erbschaften sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Übertragungen an Kinder und Enkel sind auch dann befreit, wenn sie ganz oder teilweise entgeltlich sind, etwa bei Übernahme eines Darlehens (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
Fallstricke
- Übernahme von Darlehen: Übernimmt das Kind eine Restschuld, ist die Übertragung teilentgeltlich. Für den entgeltlichen Teil kann bei einer vermieteten Immobilie innerhalb der Zehn-Jahres-Frist ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen (§ 23 EStG).
- Spekulationsfrist: Bei unentgeltlicher Übertragung übernimmt das Kind die Frist des Schenkers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
- Rückforderung: Sinnvoll ist ein vertragliches Rückforderungsrecht, etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt oder die Immobilie verkauft. Wird die Schenkung aufgrund eines solchen Rechts rückgängig gemacht, erlischt die Steuer (§ 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).
- Pflichtteil: Schenkungen können Pflichtteilsergänzungsansprüche anderer Erben auslösen. Diese schmelzen in zehn Jahren ab (§ 2325 Abs. 3 BGB). Bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt die Frist nach der Rechtsprechung in der Regel nicht zu laufen.
Eine Immobilienübertragung braucht immer einen Notar. Wir stimmen die steuerliche Gestaltung vor dem Notartermin mit Ihnen und dem Notar ab.
Erbschaft- und Schenkungsteuer überschlagen
Beispiel: Ein Kind erbt 600.000 €. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € bleiben 200.000 € steuerpflichtig, darauf 11 % = 22.000 €.
Überschlägige Berechnung für die eingegebenen Werte. Sie bildet den Regelfall ab und berücksichtigt weder die Besonderheiten Ihres Sachverhalts noch spätere Rechtsänderungen. Eine Beratung im Einzelfall ersetzt sie nicht.
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus verschenken und weiter darin wohnen?
Ja, über ein vorbehaltenes Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Das Wohnrecht erlaubt Ihnen das Bewohnen, der Nießbrauch darüber hinaus die Vermietung und damit den Zufluss der Mieten. Der Kapitalwert dieses Rechts – Jahreswert multipliziert mit dem Vervielfältiger nach Ihrer statistischen Lebenserwartung (§§ 14 ff. BewG) – mindert den steuerpflichtigen Erwerb des Kindes, bei einem jüngeren Übergeber oft um die Hälfte des Immobilienwerts oder mehr. Zu bedenken: Das Kind kann ohne Ihre Zustimmung nicht frei verfügen, und ein späterer Verzicht auf den Nießbrauch ist seinerseits eine Schenkung.
Was passiert, wenn mein Kind die Immobilie bald verkauft?
Dann kommt es auf die Haltedauer an. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Kind die Besitzzeit des Schenkers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG) – die Zehnjahresfrist läuft also weiter und beginnt nicht neu. Verkauft das Kind innerhalb dieser Frist, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern, berechnet nach den ursprünglichen Anschaffungskosten des Schenkers. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn das Kind die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat. Schenkungsteuerlich ist ein schneller Verkauf unschädlich, solange keine Behaltensregelung vereinbart wurde.
Die Antworten geben den Regelfall nach dem bei Redaktionsschluss geltenden Recht wieder; der Stand steht am Ende der Seite. Sie ersetzen keine Beratung: Ob eine Regelung auf Ihren Sachverhalt zutrifft, hängt von Umständen ab, die sich hier nicht abfragen lassen, und das Steuerrecht ändert sich laufend. Sprechen Sie uns an, bevor Sie auf dieser Grundlage entscheiden.
Rechtsgrundlagen und Quellen
§§ 10, 13, 13d, 14, 16, 29 ErbStG; §§ 13, 14, 16, 176 ff. BewG; BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (Vervielfältiger ab 1.1.2026), BStBl I 2025 S. 1830; § 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG; § 23 EStG; § 2325 BGB.
Rechtsstand: Oktober 2026. Angaben ohne Gewähr, sie ersetzen keine Beratung im Einzelfall.
Die Übertragung rechnen wir durch
Wir rechnen die Übertragung für Ihren Fall durch, einschließlich Nießbrauch und Zehn-Jahres-Regel, und stimmen uns mit dem Notar ab.